(整理自鉅亨網

自奢侈稅開徵以後,全台房市成交急涷;今年高雄市況翻揚的轉捩點,大致落在228連續假期;當時人氣快速回升,買氣則在3月份時跟上,致使成交量開始放量。所以從3月一直到6月,呈逐月上揚的態勢,6月成交量更來到今年新高,達4,341件,已連續四個月超過台北市。

此種『北冷南熱』現象,緣自北市受奢侈稅衝擊較大所致。

高雄市其房屋成交量確已回升到奢侈稅上路前的水位,更令人跌破眼鏡的是,上半年開價創區域新高的建案,既不在外地客熟知的『美術館特區』或『農十六』,也不是在地客認知中的富人聚落『澄清湖』或『文化中心』周邊。最具代表性的,分別是位在北高雄29期重劃區的「YOO馥建築」,以及位在南高雄前鎮區的「一品花園」;更讓人詫異的是,這兩個建案竟都是預售案。

「YOO」案為國泰建設重返高雄的第一件指標案,地點在左營29期重劃區、臨博愛三路;該案原本開價25萬/坪至35萬,創該區段新高價,且爾後表價又向上調漲至28萬/坪至38萬/坪,一個月內就全數完銷。據京城建設發言人周敬恆振示,「YOO」案的熱銷,不僅令高雄房市大為振奮,也帶動高雄市高單總產品的銷售成績,不少個案因此大賣一波,連業者都覺得不可思議。

至於「一」案,則位在前鎮區中華五路、復興三路口,開價高達26萬/坪至47萬/坪,亦創前鎮區新高價,令在地客大呼不可思議;然新高價仍無損於銷況,該案依舊熱銷。

這兩件豪宅大獲市場青睞,絕非出於偶然,其熱銷的背後,實有堅強的工具支撐。以「YOO」案來說,它的熱銷代表著『外來建商』搶進大高雄、帶動房市氣氛,和高鐵北高一日生活圈的形成,以及市府重劃區『大公設計畫』效應顯現。而「一」案順銷,則代表『亞洲新灣區』題材發酵、公共建設落實,以及海景住宅的萌芽。

首先,先談到『外來建商』搶進高雄一事。這裡所謂的『外來建商』,包括未在高雄推過建案,或發展重心不在高雄,以及一度離開高雄、多年未在高雄推案的業者,包括從高雄起家,後來在台北壯大的興富發與達麗建設、還有睽違7年未在高雄推案,今年3年才正式重返港都的國泰建設、興富發入主不久的潤隆建設,以及代表三重林家宏泰集團旗下的宏泰人壽。

然而,國泰重返高雄,為何首件個案位址不選在豪宅熱門區塊,而是選在29期重劃區呢?最主要的原因,除了既有的豪宅區塊,如美術館、農十六等處建地難覓、地價高升外,高鐵北高一日生活圈已然形成,而鄰近高鐵左營站的29重劃區,又有近捷運巨蛋商圈之優點,遂變身為鍍金區域,也是國泰能在此推豪宅的要素之一。

高鐵營運上軌道,便利台北與高雄兩地往返,提升台北客南下購屋意願,直接推升高鐵站周邊不動產行情;據傳「YOO」案已購客中,就有不少是台北客。然平心而論,原本高鐵左營站周邊集合式大樓住宅之單價,成交要站上二字頭仍有難度,所以「YOO」開價實屬偏高,而該案之所以能快速完銷,國泰品牌及其口袋名單極為關鍵。

國城建設董事長洪平森就透露,該案高樓層成交確實見3字頭,這也令左營區房價跨入新的紀元。國泰建設因「YOO」操作策略成功,激勵京城建設大膽推出『免費搭高鐵看屋』優惠方案,凡居住在台北市、有意至高雄賞屋之消費者,將贈送其高鐵來回票,據悉成效還不差,在在可見高鐵效益在房市中展露無遺。

據高雄市都發局長盧維屏表示,他所提出的『大公設計畫』,旨在提高公辦重劃區內的公共建設佔地比率,不僅超過法定標準,而且要規劃到臻於完美,以提升土地價值和環境質感。

『大公設計畫』雖讓市府得付出更多建設經費,但佔地更多、更廣的綠帶,卻使重劃區居住環境更舒適、不動產價值更高,亦是近年來新興重劃區房價揚升的主因之一。事實上,除了29期重劃區外,頻頻擄獲設計大獎的中都重劃區(中都濕地公園),目前都還沒開始釋地,但周邊不動產行情早已漲翻天,即可說明『大公設計畫』的魅力無限。

盧維屏局長強調,站在官方的角度,實不樂見業者亂炒房價;然不可否認的,若就現實情況而論,重劃區若有完備的公共建設、宜人的公園或綠帶,確是推升房價的助力。

另一個熱銷個案「一品花園」,恐怕與『亞洲新灣區』題材持續發酵有密切關聯。『亞洲新灣區』是沿著高雄埠建置的一大片區塊,其計畫的主體範圍就是『高雄經貿園區』,除了包括舊有的經貿園區,同時也涵蓋高雄軟體園區,而其使用分區主要分為『特定文化休閒專區』、『特定經貿核心專區』;簡而言之,新灣區的發展目標,就是要發展文創、觀光與數位內容產業,讓相關產業在這裡扎根和促進產業轉型,以解決高雄產業與就業環境不佳的問題。

為了達成這專案標,市府除了遠赴新加坡、日本、美國等地招商,行銷與提升新灣區的國際能見度,同時預計投注五項重大公共建設資源在此區塊內,分別是位在十九、二十號碼頭的『高雄港埠旅運中心』、十一至十五號碼頭的、緊鄰22號碼頭的『世界貿易展覽會議中心』、以及新光路上的『高雄市立圖書館總館』,還有捷運環狀輕軌(又稱水岸輕軌)。

據高雄市經發局副局長林英斌透露,高軟內的土地已全數出清,意謂著廠商進駐率達到滿點,包括鴻海、智崴科技等重量級企業,其工廠均已動土;另在『特文區』的『駁二文創特區』,國際電影特效大廠R&H也已與市府簽約,就等著進駐營運,而文創特區內也已因進駐的店家、企業踴躍,現有場地已全數滿租。至於捷運環狀軌等五項重大建設,最慢在104年前會全數竣工,證明『亞洲新灣區』正在飛速發展之中。

正因『亞洲新灣區』彙聚龐大的利多題材,加上國際能見度節節高升,且重大公共建設陸續發標,無論區域前景或不動產潛力都值得期待,因此吸引不少僑外資金與台商前來購屋,另來自於新灣區內的企業主及自營商買盤,也佔據不小比例。素地多在地主手上,建商可購得的土地有限,地價亦不斷上漲,所以推案漸有豪宅化的趨勢;從較早的「貝拉.莫裏」,到現在銷售中的「一品花園」,下半年還有「賦格」等豪宅案,價位是逐案墊高,「一」案最低表價為26萬/坪,而據悉「賦」案最低表價已喊到28萬/坪。

無論是銷售中的「一品花園」,或是即將公開的「賦格」,都擁有一項大賣點,那就是高樓層景觀住宅,可遠眺高雄港景緻;而這類海景住宅的興起,對高雄房市而言是跨出重大的一步。

由於過去高雄港及加工出口等園區的設立後,高雄港埠與市區間,從此被一堵看不見盡頭的醜陋圍牆所阻擋,市民無法從平地上遠眺海景,更遑論親水空間,僅有近年開放的幾處碼頭,還能看到港灣一隅。

據洪平森董事長指出,以前高雄港被圍牆阻絕,加上以前禁令尚未解除時,所有面海戶別的窗戶,甚至要全部封閉,導致以港灣自豪的高雄市,竟然沒有海景住宅,這是十分諷刺的現象。所以高雄人一直期盼著港市合一,以求正常發展,而『亞洲新灣區』將是提供港市合一的轉捩點。

雖然『亞洲新灣區』內的海景住宅方興未艾,但真正打響高雄海景住宅名氣的,應該算是葉國一投資的「國硯」。「國」案甫公開時,號稱全高雄最高價,然也因價位實在不便宜,銷售速度略慢;然在結構體施作至十餘樓後,建築氣勢充份顯現,今年3月又適逢市況轉熱,銷售情況相當不錯,據悉高樓層成交價確已見到3字頭。

雖然今年上半年海景住宅或者其他豪宅案,開價動輒30萬/坪、40萬/坪,但這恐怕還不是最高的。由於高雄市區地價不斷上漲,而建商又不得不咬緊牙根買地儲備推案,導致新案開價屢往上調,這現象在下半年將會更為劇烈。

據暸解,京城建設30週年代表作、位在農十六的「京城帝寶」,目前雖尚未公開,但開價已喊出7字頭。這不啻說明,高雄房市景氣仍處於擴張階段,業者觀看後市,信心依舊鼎盛;不過在價位創高峰的同時,也勢必遭受市場嚴酷的考驗,消費者買不買單,才是房市榮景能否維繫的關鍵。

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