若非高手,法拍屋一定要法院註明'點交'的才買,不然後續意想不到的問題會很多。另外,買法拍屋就是要碰運氣,有些點交的,也會被原屋主破壞的一蹋糊塗的,所以要競標前,最好先去隔壁鄰居問問原屋主的為人,還有,如有管理員或管委會,也可問問房子的隔局,才不會標到後,才知房子有問題。

不點交的案件,通常代標仲介會幫你用'方法'點交,可是那可得要花筆費用,如果一開始法院就註明不點交,那麼日後是無法申請法院點交的。


代標仲介一般會收2到3%左右,合不合理,那要看個人啦,若自己有時間,可以自己去拍自己跑流程,但3%付了,一定拿的到房子嗎? 這就不一定的,應該有聽過,屋主找麻煩的吧,仲介只幫忙跑流程申請,不包證趕人的服務,所謂'保證交屋',一般仲介也會跟你聲明,日後可能會碰上麻煩,到時就會要求你花點錢請求住在裡面的人早日搬走。建議若自己拍也要有心理準備,所以這就要先算在購屋預算中,以免措手不及。

 

很多案子法拍價都高出當時的市價,我猜可能之前的屋子有些銀行會亂放款造成嚴重的超貸,所以為了彌補債權損失,就必須抬高拍賣底價,但現行法院拍賣底價係經由估價公司鑑價,是否會參考債權銀行當初核貸估價就不得而知了,至少這要很注意,不是幾拍就一定低於市價幾成喔。因為法拍屋不能看屋況,標價最好加上其它可能負擔的成本後,合計總成本要低於市價才划算。

在拍賣得標之時,得標人是買方,依法是要繳納房屋契稅,而土地增值稅是債務人的義務,但得標人日後售屋仍須負擔,故也要知道相關稅負。假設當年度土地公告現值為200萬,您的土地標價是120萬,得標後如馬上轉手出售,得標人就變成賣方;課徵土地增值稅計算時,從前手120萬移轉現值到出售公告現值200萬,短短幾個月,您的土地增值就變成200-120=80萬,自用優惠稅率10%要繳8萬增值稅,一般稅率則為20~40%。所以如果您的土地標價遠低於當年度公告現值,您標的法拍屋就隱藏土地增值稅成本,等您再出售時,這筆成本就會跑出來。若你的土地標價高於公告現值,且出售時的公告現值沒有調漲,則沒有增值稅了。

所以有經驗的投資者,對於房屋底價300萬,土地底價200萬,總底價500萬的房子,要標550萬,加價50萬時,一定會全部都加在土地上,無非就是要墊高土地取得成本,可以減少爾後出售的增值稅。

 

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